¿Pensando en mudarte a una casa unifamiliar? Te damos 7 claves para acertar al elegir la parcela

Toda crisis tiene su reverso positivo, y la que ha desatado la pandemia de COVID-19 no iba a ser menos. Esta ha afectado al mercado inmobiliario de dos maneras: por un lado, provocando un descenso acentuado de los precios por el parón de la demanda, abriendo una ventana de oportunidad para el comprador. Por otro, registrando un cambio en las preferencias del consumidor.

Efectivamente, el largo periodo de confinamiento ha puesto al descubierto las estrecheces de muchas de nuestras viviendas en las áreas urbanas, especialmente la falta de espacios abiertos.

Por otro lado, el hecho de que muchos de nosotros hayamos podido continuar nuestra actividad laboral en modo tele trabajo ha provocado que algunos relativicen ahora la importancia de vivir cerca del centro de trabajo para reducir el gasto de transporte y los tiempos de desplazamiento.

Como consecuencia, tanto aquellas personas que ya estaban barajando un cambio de hábitat antes de la crisis como las que se lo han planteado a raíz de esta han comenzado a interesarse por viviendas más amplias y con más espacio exterior. Los portales inmobiliarios han detectado un incremento del interés por aquellas zonas periurbanas con buena comunicación con el centro de las ciudades de referencia en los que se puede encontrar casas con estas características.

Los expertos no se ponen de acuerdo acerca de cuánto durará la caída de precios en el sector inmobiliario, pero no es probable que la tan esperada curva de repunte llegue antes de final de año. Así que durante estos próximos seis meses como mínimo es previsible que surjan buenas oportunidades tanto en el mercado de vivienda de segunda mano como de nueva construcción.

Según la consultora CBRE, los precios del suelo edificable podrían llegar a sufrir una caída media de hasta el 6% en 2020. Este porcentaje de descenso sería de hasta el 20-30% en determinadas ubicaciones, como el litoral mediterráneo, en opinión de expertos consultados por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra.

Este escenario se suma a una tendencia por la cual el precio medio del metro cuadrado edificable se ha mantenido bastante estable en España desde que tocara fondo en 2014 tras la última crisis económica. El año 2019 cerró con un precio medio de 161 €/m² a nivel estatal, apenas un 1% más que el año anterior. El mayor aumento se produjo en Madrid provincia, donde esa cantidad se situó en los 309 €/m² (+5%). En Barcelona provincia, en cambio, el precio bajó un 1% hasta situarse en 223 €/m², según datos del Ministerio de Fomento.

Por todo ello, si tu objetivo es encontrar un buen terreno sobre el que edificar tu próxima casa, bien está recordar algunas cuestiones básicas que te ayudarán a acertar en la elección. Las hemos condensado en estas siete claves.

01 Primer paso: ¿se puede construir aquí?

El aspecto más elemental es saber si en el lugar que te interesa es posible construir. Para ello hay dos fuentes de información: el Registro de la Propiedad, que recoge datos oficiales como dimensiones de la parcela, sus propietarios, si hay deudas pendientes y el calificativo de la propiedad; y el departamento de urbanismo del ayuntamiento, ya que este tiene la potestad sobre el ordenamiento del territorio en su municipio y por lo tanto tiene la última palabra sobre si un terreno es o no urbanizable.

02 Suelo urbano versus suelo urbanizable

Con toda la información recogida podrás saber si una parcela es suelo urbano consolidado (es decir, cuenta con un plan urbanístico y con los servicios y dotaciones mínimas -acceso, agua, luz, alcantarillado), suelo urbano urbanizable (no están urbanizados ni edificados y necesitan un plan de desarrollo específico) o suelo urbano no urbanizable (son terrenos protegidos por su valor natural o por su uso ganadero, agrícola, forestal o cultural. De todos modos en algunos suelos no urbanizables es posible construir legalmente una vivienda unifamiliar ligada a una explotación agrícola o ganadera, así como en terrenos bastante grandes).

03 Buena convivencia

Otros aspectos legales a tener en consideración son las alturas que se pueden construir, el espacio que hay que dejar entre la fachada de la vivienda y calle principal o la distancia entre los muros laterales y vecinos colindantes, e incluso el estilo arquitectónico, ya que algunos Ayuntamientos (o promotores de urbanizaciones) imponen determinadas limitaciones estéticas para que el proyecto se integre en el entorno.

04 Información sobre el terreno

Además de la información que puedes obtener legalmente en esas instancias, no estará de más que te acerques por el lugar de tu interés y preguntes a los vecinos por el estado de los servicios que proporciona el municipio, incluyendo la limpieza de la vía pública, la recogida de basura y las instalaciones de reciclaje de residuos domésticos. Por subjetivas que sean sus opiniones e impresiones, serán una fuente de información valiosa para sopesar tu decisión.

05. La forma influye en la función

Otra cuestión que debes tener en cuenta es la topografía de la parcela: inclinación, orientación y tipo de suelo. Ten en cuenta que estos factores incidirán tanto en el coste de cimentación de la casa, que se lleva una buena parte del presupuesto de construcción (la media nacional está en los 22.600 € para una casa de una planta y 115 metros cuadrados de superficie, según el portal Fixr) como en la ganancia de luz natural, un aspecto fundamental para reducir el gasto energético y crear un entorno habitable más saludable.

06. Cimentar el ahorro energético

Así, has de considerar si el precio de cimentar y nivelar una casa en un terreno elevado e inclinado compensa las vistas que después obtendrás. Por otro lado, si la parcela te impide orientar la casa hacia el sureste, que en el hemisferio norte es la mejor disposición para aprovechar al máximo la luz solar, estarás desaprovechando la oportunidad de iluminarla y calentarla de forma gratuita durante una parte significativa del año. La presencia de árboles en la parcela también tiene repercusiones en el coste de la obra y en el rendimiento energético, dependiendo de si se quieren talar o arrancar para disponer de un terreno totalmente despejado, o aprovecharlos para disponer más adelante de sombra natural e integrar mejor la arquitectura en el entorno.

07. Asentar la salud

Finalmente, si quieres añadir un plus de salud a tu próxima casa, deberás asegurarte de que la zona esté libre de campos electromagnéticos -provocados entre otros por la presencia de torres de alta tensión o antenas de telefonía- y de radón, un gas radioactivo de origen natural que emana del suelo y tiende a concentrarse en espacios interiores y que es la causa más importante de cáncer de pulmón después del tabaco. Los suelos graníticos, arenosos y gravas favorecen que el gas aflore a la superficie porque son más porosos, mientras que los arcillosos y compactos, menos permeables, dejan que emane una menor concentración de radón. El radón puede mantenerse a raya dentro de casa con una buena protección de la cimentación y las zonas que están a ras de suelo, pero eso repercutirá en el precio de construcción.